перейти к содержанию 
Деньги и жильё всегда идут рука об руку. Покупка земли, строительство дома или даже обустройство небольшого капсульного домика требуют надёжного финансового плана. И если вы не спланируете всё как следует, финансовый стресс может вас сломать. Разобраться…как профинансировать строительство капсульного дома в Австралии» Это не так просто, как прийти в банк и попросить кредит. Потому что австралийские правила, касающиеся классов строительства, разрешений и типов кредитов, довольно сложны для понимания.
Вы можете профинансировать покупку капсульного дома в Австралии через строительный кредит (если он находится на собственной земле с фундаментом), ссуда под залог недвижимости (если это вторичное жилье), коммерческий кредит (для краткосрочной аренды или использования в парке) или личный/караванный кредит (если он движимый и находится на арендованной земле). Тип кредита, который вы получите, зависит от того, где вы разместите дом и как он классифицируется в соответствии с Национальным строительным кодексом.
Это краткий обзор. Но я могу поделиться гораздо большей информацией, основанной на моём исследовании последних австралийских кредиторов, нормативных актов и практических примеров. Давайте шаг за шагом рассмотрим варианты финансирования, на что обращают внимание банки, связанные с этим расходы и как повысить шансы на одобрение вашей заявки.
Выберите свой путь в Австралии
Финансирование во многом зависит от того, как и где вы разместите капсульный дом. Я разбил его на несколько распространённых сценариев. Выберите тот, который соответствует вашей ситуации, и узнайте, как финансировать:
➔ Земельный участок в собственности с капитальным фундаментом: У вас есть участок земли, и вы планируете построить дом-капсулу на фундаменте или с болтами. В этом случае вы попадаете в ту же категорию, что и при строительстве стандартного дома. Вы можете подать заявку на строительный кредит с поэтапными платежами. Позвольте мне объяснить: вы будете снимать деньги поэтапно (стяжка, каркас, закладка, отделка и т.д.) по мере выполнения работ, а затем получите обычную ипотеку. Вы платите только проценты по использованной сумме во время строительства, что снижает первоначальные взносы. После завершения строительства кредит автоматически конвертируется в стандартную ипотеку на дом. Поскольку дом отремонтирован и полностью одобрен (класс NCC 1a), банки считают его обычным, постоянным домом. Этот путь широко распространен и хорошо поддерживается кредиторами.
➔ Туристический парк или многоквартирный дом (краткосрочное пребывание): Если вы планируете разместить свой капсульный дом в парке отдыха или использовать его как несколько единиц жилья для сдачи в аренду, он обычно классифицируется как краткосрочное жильё. NCC относит такие дома к классу 1b (пансион/гостевой дом) из-за возможности временного проживания. Многие кредиторы рассматривают здания класса 1b как коммерческую недвижимость. На самом деле это часто означает, что вам нужен коммерческий кредит или специальное финансирование (иногда называемое «финансированием на оборудование»), а не стандартный ипотечный кредит. Я рекомендую обратиться к кредиторам, которые предлагают коммерческие или бизнес-кредиты для туристических проектов, поскольку обычный ипотечный кредит обычно не покрывает такие расходы.
➔ Движимое помещение на арендованной земле или в караван-парке: Если вы паркуете свой дом на арендованной земле (например, в автокемпинге) или буксируете его, вы не являетесь владельцем земли. В этом случае кредиторы могут рассматривать его как дом на колесах или автодом. Обычно вы можете профинансировать покупку с помощью потребительского кредита или кредита на покупку дома на колесах/дома на колесах. Например, такие специализированные компании, как ANZ, предлагают потребительские кредиты до 75,000 XNUMX долларов США на покупку дома на колесах. Всегда проверяйте местные правила, поскольку в некоторых штатах срок проживания в передвижном доме ограничен. Однако финансирование покупки дома на колесах (персональный кредит) — распространённый вариант.
➔ Вторичное жилье в существующем доме: Если вы хотите, чтобы капсульный дом стал вашей бабушкой-квартирой или студией на заднем дворе, у вас уже есть дом. Банки часто предоставляют кредит под залог вашего дома. Я узнал, что кредиторы могут покрыть до 100% стоимости строительства за счёт капитала, вложенного в ваш основной дом. Это может быть более крупная ипотека или кредит/кредитная линия под залог дома. По сути, вы используете свой существующий дом в качестве залога, а капсула становится вашим вторым жильём. Это похоже на финансирование квартир для бабушек; как объясняет CommBank, вы можете взять кредит на полную стоимость строительства, если у вас достаточно капитала.
Для каждого сценария предусмотрен свой тип кредита. Надеюсь, это поможет вам определить, какой вариант подходит именно вам. Независимо от выбранного варианта, вам необходимо соответствовать критериям кредитора и получить необходимые одобрения.
Что проверяют австралийские кредиторы
Кредиторы с осторожностью относятся к таким проектам. Они ищут подтверждение одобрения и реалистичную стоимость. В ходе своего исследования я обнаружил следующие распространённые проверки:
- Утверждения и классификация: Банки требуют официальные разрешения на планирование и строительство. Вам понадобятся разрешения от муниципалитета или штата, подтверждающие, что ваш капсульный дом разрешен к строительству. Важно, чтобы кредиторы проверяли класс здания по классификации Национального совета по строительству (NCC). Капсульный дом на земле в идеале должен относиться к классу 1a (обычный одноквартирный дом). Если это класс 1b (для краткосрочного проживания), кредиторы рассматривают его как коммерческое здание. Убедитесь, что на ваших планах чётко указана правильная классификация. Также получите проекты, сертифицированные инженерами. Без утверждённых планов и классификации вы не сможете получить кредит на строительство.
- Договор строительного подряда и график: Кредиторы ожидают контракт на строительство с фиксированной ценой и чётким поэтапным графиком использования средств. Например, на сайте NAB указано, что перед финансированием требуется подписанный контракт с фиксированной ценой. В контракте работы должны быть разделены на этапы (строительство плиты, каркаса и т.д.) с указанием стоимости каждого этапа. Оценщик кредитора проверит каждый этап, прежде чем вы получите средства. При каждом использовании средств ваш строитель должен выставить счёт или акт, который вы должны подписать, подтверждая выполнение работ.
- Лицензия застройщика, страховка, соответствие требованиям: Ваш строитель должен иметь соответствующую лицензию (или, в некоторых случаях, быть зарегистрированным застройщиком-владельцем). Большинство банков настаивают на наличии лицензии у застройщика для получения кредита на строительство. До первого получения кредита вам необходимо оформить страховку строительной гарантии (страховку жилого здания) и страхование гражданской ответственности. Кредитор запросит копии этих страховых полисов заранее. После завершения строительства вам также понадобятся сертификаты соответствия и сертификат на ввод в эксплуатацию, подтверждающие соответствие здания нормативным требованиям. Наличие этих сертификатов ускорит получение кредита.
Выполняя эти условия, вы подтверждаете банку законность проекта. Проще говоря, получите разрешения, заключите фиксированный договор и наймите лицензированного застройщика со страховкой. Тогда кредиторы будут рады выдать вам кредит.
Условия и стоимость в Австралии
Финансирование строительства подразумевает дополнительные расходы по сравнению с обычной ипотекой. Вот чего следует ожидать:
- Проценты и комиссии за снятие средств: На этапе строительства кредиты обычно предоставляются только с выплатой процентов. Это означает, что во время строительства вы платите проценты только на уже использованные средства. Это позволяет поддерживать низкие платежи до момента вашего заселения. Кредитор взимает проценты только за каждый прогрессивный сбор средств. Например, если ваш кредит составляет 200 тысяч долларов, а на строительство перекрытия вы взяли только 50 тысяч долларов, вы платите проценты с этих 50 тысяч долларов. После завершения строительства кредит конвертируется в основной долг с процентами, и вы начинаете выплачивать остаток по кредиту. Обратите внимание, что некоторые банки взимают комиссию за каждый запрос на получение кредита. Также будьте готовы к оплате услуг оценки: банковский оценщик будет проверять строительство на каждом этапе или, по крайней мере, на ключевых этапах. Юридические услуги оплачиваются при оформлении кредита. Все эти расходы добавляют несколько тысяч долларов к стоимости строительства.
- Мягкие затраты (разрешения, коммунальные услуги, работы на площадке): Помимо цены застройщика, существуют «мягкие» расходы. Всегда помните: запланируйте получение разрешений на строительство от совета и от администрации, плату за подключение к коммунальным услугам, доставку/установку капсулы, рытье траншей или фундаментных работ, подъездные пути и т. д. Обычно эти расходы оплачиваются из собственного кармана (не покрываются строительной сметой). Например, если вам нужно проложить новые линии электропередач и водоснабжения или выровнять участок, включите эти расходы в свой бюджет. Эти дополнительные расходы могут быть значительными. В отличие от стандартного дома на ровной поверхности, для переезда капсулы может потребоваться дополнительная подготовка участка. Включите их в свой финансовый план в качестве аванса или дополнительной суммы кредита.
- LMI и сроки: Ипотечное страхование кредиторов (LMI) может применяться, если вы берёте в долг более ~80% от стоимости недвижимости (земля плюс строение). Поскольку банки могут оценивать капсульные дома ниже, важно соотношение вашего депозита к собственному капиталу. Если вы в значительной степени полагаетесь на собственный капитал в своём доме (например, в случае с квартирой в доме престарелых), вы можете отказаться от LMI, но проконсультируйтесь с кредитором. Сроки погашения также имеют решающее значение: строительные кредиты в Австралии выплачиваются строителям напрямую на каждом этапе. Вы не получаете все деньги на свой счёт, банк платит строителю после осмотра. Окончательный расчёт (активация ипотечного кредита) происходит, когда строительство завершено и проходит финальную проверку. Вы также ожидаете от кредитора проведения последней проверки (окончательной оценки/инспекции) перед последним платёжом.
Повысить шансы на одобрение в Австралии
Чтобы без проблем получить одобрение кредита, следуйте этим советам, которые я собрал:
- Стремитесь к классу 1а на собственной земле: Если возможно, разместите свой дом-капсулу на собственном участке земли и закрепите его на постоянной основе (класс 1a). Это сделает его похожим на обычный дом в глазах регулирующих органов и кредиторов. Наличие постоянного фундамента и права собственности позволяет получить стандартную структуру жилищного кредита. Избегайте ситуаций, которые усложняют кредитование.
- Воспользуйтесь услугами лицензированного застройщика, получите полные планы и график выполнения работ: Кредиторы доверяют зарегистрированным строителям. Поэтому наймите лицензированного строителя и поручите ему заранее подготовить полный архитектурный и инженерный план. Подайте эти планы (с печатью специалиста) вместе с заявкой. Приложите подробный договор с фиксированной ценой и реалистичный график строительства. Эксперты подчеркивают важность наличия подписанного договора, спецификаций и страховых полисов. Чёткий план поможет кредитору одобрить поэтапное получение средств.
- Сравните политику кредиторов: Поскольку все банки по-разному подходят к капсульным или модульным домам. Некоторые кредиторы имеют опыт работы с готовыми домами или домами, построенными вне строительной площадки, другие рассматривают их как любые дома, построенные на месте. Присмотритесь к предложениям или обратитесь к финансовому брокеру. Ознакомьтесь с правилами каждого кредитора по предоставлению строительных кредитов (правила получения кредита, допустимые расходы и т. д.). Например, некоторые могут ограничивать количество выдач кредита для модульных секций или устанавливать особые правила оценки. Сравнение кредиторов может сэкономить ваши деньги. Всегда спрашивайте об общей стоимости (проценты, комиссии, LMI) и убедитесь, что кредитор понимает, что это дом, построенный вне строительной площадки или сборный.
- Улучшите свое финансовое положение: Как и в случае с любым кредитом, больший первоначальный взнос или доля в капитале повышают ваши шансы. Если возможно, накопите на первоначальный взнос (или используйте долю в капитале), чтобы меньше занимать. Также исправьте свою кредитную историю и соберите документы заранее. Кредиторы также оценят вашу кандидатуру лично.
Выполнение этих шагов покажет вашу серьёзность. По моему опыту, организованность и хорошая подготовка помогают кредиторам чувствовать себя более комфортно.
Документы для подготовки к Австралии
Перед подачей заявления подготовьте следующие вещи:
Документы по участку и планированию: План вашего участка (с указанием границ и отступов). Если вам требуется разрешение на планировку или строительство, соберите необходимые разрешения (в зависимости от штата). Предоставьте инженерные строительные чертежи (фундамент, конструкция) и отчёт о соответствии энергетическим нормам (например, BASIX в Новом Южном Уэльсе или рейтинг энергоэффективности в других штатах). Это позволит муниципалитету и банку точно определить, что именно вы строите.
Договор строительного подряда и документы застройщика: Договор строительного подряда или договор купли-продажи капсулы с фиксированной ценой. Приложите подробный график работ и расходов. Соберите номер строительной лицензии и страховые полисы: гарантию застройщика/страхование жилого дома и страхование гражданской ответственности. Также подготовьте график строительства (график выдачи заказов) и первоначальные счета на депозиты или материалы. Если возможно, фотографии или спецификации проекта капсулы помогут оценщику легко разобраться в нём.
Финансовые и личные документы: Вам необходимо подтвердить свою личность и финансовое положение, как и при получении любого другого кредита. Приготовьте удостоверение личности с фотографией (водительские права, паспорт), последние расчетные листки или налоговые декларации, выписки из банка (обычно за 2–3 месяца), информацию о любых задолженностях или действующих кредитах, а также подтверждение наличия других активов. Кредиторам также потребуется оценка недвижимости. Если это вторичное жилье, воспользуйтесь недавней оценкой недвижимости или уведомлением о муниципальных ставках. В случае с движимым имуществом, оно может быть учтено как актив; будьте готовы предоставить документы, подтверждающие ваш доход, чтобы вы могли позволить себе кредит.
Фотографии сайта и информация о продукте: Хотя это и не является официальным, полезно приложить брошюры или фотографии модели вашего капсульного дома. Чёткое представление того, что вы покупаете и как это построено, поможет оценщику кредитора.
Поскольку наличие этих документов в порядке ускоряет процесс одобрения. Таким образом, охват как технической стороны проекта, так и финансовой, позволит вам полностью подготовиться.
Заключение
Финансирование строительства капсульного дома в Австралии потребует некоторых усилий, но это возможно, если знать правила. Итак, выберите правильный вариант (собственная земля, строительный кредит, потребительский кредит и т. д.), получите необходимые разрешения и документы, а также выберите подходящего кредитора. Не забудьте подготовить продуманный план: обратитесь к лицензированной строительной компании, получите подробные чертежи, договор с фиксированной ценой и график строительства. Вы также можете обратиться за советом в Австралийскую ассоциацию мини-домов или к специализированным кредиторам.
Если вы готовы двигаться вперед, загляните в наши капсульные дома и посмотрите, какой из них соответствует вашему бюджету и финансовому плану.
